Cómo vivir en un consorcio y no frustrarse en el intento?

En los últimos años producto del crecimiento poblacional, el encarecimiento de la tierra y el auge de la construcción se puede observar qué también las ciudades del interior han comenzado a crecer hacia arriba, esto conlleva que de la mano de la construcción de los nuevos edificios hay que adaptarse a la terminología  y normas propias de esta tipología de vivienda.

La propiedad horizontal esta regulada por la ley 13.512 y su decreto reglamentario 18.743/49 en todo el territorio de la Republica Argentina. En la Ciudad de Buenos Aires,  la Ley 941 y la ley 3254 crean el Registro de Administradores de Consorcios  y le imponen a los consorcios el cumplimiento de determinadas obligaciones a través de sus administradores.
En la propiedad horizontal todas las decisiones concernientes a las partes comunes se toman a través de una entidad denominada “consorcio de propietarios”, que es el conjunto de todos los propietarios del edificio. El modo en el cual este consorcio opera se establece a través de un “reglamento de copropiedad y administración”. Por el contrario, las decisiones que conciernen a las partes propias las toman los propietarios individualmente, si bien las mismas están sujetas a ciertas restricciones basadas en las normas generales de derecho civil y están limitadas por ciertos derechos específicos otorgados al consorcio de propietarios.
El Consorcio de Propietarios es una sociedad sin fines de lucro, y que como sociedad no vende ningún producto. Todo lo que se produce lo consumen los propietarios, compra y contrae obligaciones con terceros, que de no cumplirse afectan a todos los propietarios en forma proporcional. Cuenta con equipos e instalaciones, además consume insumos, contrata personal operativo y nombra representantes. Todo esto con un único fin, asegurar la mejor calidad de vida para el consorcio.
En la propiedad horizontal cada propietario es dueño “dominus”, “señor” absoluto de su departamento o local, pero a la vez es condómino, co-propietario con otros de cosas tales como terreno, pasillos, escaleras, terrazas, medianeras, ascensores, etc.
Para vivir en Propiedad Horizontal, son necesarios ciertos conocimientos previos, así como también la aceptación de determinadas condiciones. No todo esta permitido. Hay quienes creen que el titulo de propiedad de una Unidad Funcional, es la autorización para actuar con libertad, tanto dentro de los ambientes de su departamento como en los espacios comunes del Edificio.
Así surge uno de los principales problemas de quienes habitan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, la Convivencia. A esto hay que sumarle los inconvenientes con el mantenimiento estructural del edificio: Cañerías con pérdidas, Ascensores, etc. Ineficiencia de los Contratistas. Elevado precio de las Reparaciones. Incumplimiento del Personal del Edificio. Cuántos propietarios saben, que cuando compran un departamento o un local de comercio sometido al régimen de Propiedad Horizontal, no solamente pasan a ser propietarios de su unidad sino que además, pasan a formar parte de una especie rara de sociedad con una multitud de consortes a quienes no conoce, con socios que van y vienen, que no son siempre los mismos, que venden y se van y otros nuevos que llegan y él no los conoce porque nadie se los presenta y que la relación con los demás propietarios o consortes está regida por un contrato llamado “Reglamento de Copropiedad y Administración” redactado no por ellos sino por el dueño original del terreno o de la obra.
Dos son las autoridades en un Consorcio: En primer lugar, “la reunión de propietarios en asambleas”, las que pueden ser ordinarias y extraordinarias. Todo quedara registrado en las Actas de Asamblea (con día, hora, y firma de cada uno de los presente, con relato de lo que se hablo y resolvió), y se tomara decisión en función de las mayorías que establece la ley y el Reglamento de Copropiedad.  En segundo lugar, “el administrador”, llamado también representante de los propietarios por la ley, lo debe designar la Asamblea de propietarios o eventualmente si el edificio es nuevo lo designa el constructor. Tiene a su cargo la representación del consorcio frente a terceros y la ley; y los reglamentos le imponen ciertas obligaciones que mencionaremos oportunamente en otro ejemplar del periódico.

Tales como: 1.- Liquidación de expensas, con desglose de gastos, cobranzas y prorrateo. 2.- Cobranza de expensas. 3.- Realización de gastos necesarios para el mantenimiento y buen funcionamientos del edificio. 4.- Guardar la documentación y devolverla a la finalización del mandato. 5.- Cobrar honorarios por sus servicios. 6.- Contratar se seguro contra incendio y todos los que fijen las leyes vigentes (ART, vida obligatorio, responsabilidad civil y otros que protegen el patrimonio consorcial). 7.- Actuar como único apoderado ante los distintos organismos. 8.- Llevar en legal forma (rubricados y al día) los libros de ley tales como Administración, Actas, Ordenes, Sueldos y Jornales y todos aquellos solicitados por las municipalidades y/o autoridad de aplicación dependiendo del distrito donde se encuentre ubicado el edificio. 9.- Certificar copias certificadas de las actas para aquellos propietarios que la soliciten. 10.- Emitir certificados de deuda a los escribanos al momento de la transmisión de dominio. 11.- Reclamos de expensas a los propietarios morosos. 12.- Tiene a cargo al personal del edificio, les imparte las ordenes necesarias de acuerdo a las necesidades del edificio y según lo prescripto por el Convenio Colectivo vigente. 13.- Respetar y hacer respetar el Reglamento de copropiedad y administración. 14.- Rendir cuenta de su gestión documentadamente y exhibir la documentación del consorcio cada vez que se lo requiera algún propietario.

El reglamento de copropiedad y administración es considerado un contrato de adhesión. Contrato de adhesión es aquél en el cual, aunque firmado por varias partes, sólo una interviene en la redacción de sus cláusulas, y los demás no intervienen en su redacción, solo se pliegan con su firma. Al comprar una unidad el propietario acepta las disposiciones de ese reglamento y es como si lo hubiera firmado y debe respetarlo tanto como a la ley. Esta hecho por escritura publica e inscripto en el  Registro de la Propiedad Inmueble.

Los “consejos de Administración”,
no figuran en ninguna ley y son creaciones más o menos eficaces de ciertos reglamentos o de ciertas asambleas. De hecho carecen de facultades para disponer y sirven para controlar la gestión de la administración y es  vínculo entre éste y la masa de propietarios. Es decir, no deliberan sino que sólo aconsejan, no ejecutan.

 

Algunos consejos útiles a la hora de comprar o alquilar en propiedad horizontal

 

-Pedir le a la inmobiliaria, el reglamento de copropiedad para leerlo (ahí verificar el porcentual de la unidad funcional, la cantidad de departamentos del edificio, verificar el destino o sea si es para vivienda, aptos profesional o comercial.

-Luego de haber visto el estado de la unidad funcional de su interés, observar el estado general del edificio.

-Pedir las ultimas 3 liquidaciones de expensas y  verificar (el nivel de gastos, la cantidad de personal de portería, el índice de morosidad y el estado de caja).

 

Algunos consejos sobre qué controlar y exigir una vez  convertido en propietario:

 

-          Qué el personal de portería este registrado, es muy común creer que un empleado en negro es mas económico, tarde o temprano cuesta carísimo.

-          Controlar el pago de las cargas sociales y sindicales por parte del administrador.

-          La contratación de los seguros es importantísima, que los montos sean los adecuados y que la compañía de seguros sea de primera línea.

-          Respetar en un todo a la Ley de Propiedad Horizontal Nro. 13.512 y al Reglamento de Copropiedad y Administración del Edificio.

-          Conformar un Consejo de Administración que actúe como nexo entre los Copropietarios y la Administración, controlándola en sus obligaciones.

-          Cumplir con todas las Ordenanzas Municipales y Normas de Seguridad.

-          Que las liquidaciones de expensas sean realizadas con la mayor claridad posible, pudiendo interpretar y conocer el estado económico con su simple lectura.

-          Controlar la Morosidad. Cumpliendo con los plazos que estipule el Reglamento de Copropiedad, intimando a los deudores y reclamarles judicialmente los importes adeudados sin mayor dilación.

 

Marisa Mindeguía. Abogada (UK). Martillera Publica y Corredora (inmobiliaria y mobiliaria), Administradora de Consorcios y Tasadora (UCA). Especialista en Desarrollo de emprendimientos Urbanos (ICI). Matricula CUCICBA Nº 5470. Matricula CMDJM Nº 3632. Mail: marisa@mindeguia.com.ar

 

Pin It

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *

*

Puedes usar las siguientes etiquetas y atributos HTML: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>